Zeray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın (ZERGY) 2026 yılının ilk dokuz ayına ilişkin finansal tabloları, 1,4 milyar TL’yi aşan banka borcu, 829,7 milyon TL’lik kısa vadeli ödeme takvimi ve yalnızca 7 milyon TL nakit varlığıyla şirketin nakit yönetimindeki baskıyı ortaya koydu.
Banka borcu 1 milyar 427,5 milyon TL’ye çıktı
Borsa İstanbul’da ZERGY koduyla işlem gören şirketin finansal borçları, 31 Aralık 2025’teki 1 milyar 160,6 milyon TL seviyesinden 30 Eylül 2026 itibarıyla 1 milyar 427,5 milyon TL’ye yükseldi. Borcun tamamı banka kredilerinden oluştu.
Finansal borçların kısa vadeli bölümünün toplam içindeki payı da yüzde 30,6’dan yüzde 47,2’ye çıktı. Böylece 673,6 milyon TL tutarındaki kredi borcu, 12 ay içinde ödenmesi gereken yükümlülükler arasına girdi.
Şirketin kredi sözleşmelerine bağlı kalan vadelerdeki faiz ve anapara ödemeleri toplam 2 milyar 720,2 milyon TL olarak hesaplandı. Bu tutarın 829,7 milyon TL’lik bölümü önümüzdeki 12 ay içinde ödenecek.
Buna karşılık 30 Eylül 2026 itibarıyla kasadaki nakit yalnızca 7 milyon TL düzeyinde bulunuyor. Bu durum, borç servisinin alacak tahsilatları, faaliyetlerden yaratılacak nakit veya yeni finansman kaynaklarıyla karşılanmasını gerektiren bir tabloya işaret ediyor.
Faiz ödemesi brüt kârı geçti
ZERGY’nin 2026’nın ilk dokuz ayında gerçekleştirdiği faiz ödemeleri 167,9 milyon TL oldu. Bunun 84,2 milyon TL’si üçüncü çeyrekte ödendi. Aynı dönemde brüt kâr 122,3 milyon TL’de kaldı.
Bu verilere göre ödenen faiz, brüt kârın yüzde 137’sine ulaştı ve kârı 45,6 milyon TL aştı. 2025’in ilk dokuz ayında faiz ödemesi 369,8 milyon TL, brüt kâr ise 169,7 milyon TL seviyesindeydi. Faiz yükü gerilese de 2026’da brüt kârın üzerindeki seyir sürdü.
Gelir tablosunda dokuz aylık finansman giderleri 6,8 milyon TL görünürken nakit akış tablosundaki fiilî faiz ödemesi 167,9 milyon TL olarak yer aldı. Enflasyon muhasebesi ve faizlerin tablolara yansıtılma biçimi nedeniyle nakit çıkışını değerlendirmek için nakit akış tablosunun ayrıca incelenmesi gerekiyor.
Finansal yatırımlar nakde çevrildi
Şirket ilk dokuz ayda yeni borçlanmalardan 491,1 milyon TL kaynak sağladı; 224,5 milyon TL anapara ve 167,9 milyon TL faiz ödemesi yaptı. Böylece finansman faaliyetlerinden sağlanan net nakit 97,5 milyon TL oldu.
Yatırım faaliyetlerinden ise 1 milyar 213,2 milyon TL nakit girişi gerçekleşti. Bu kaynak, başka işletmelerin veya fonların paylarının satışından elde edildi. 2025 yıl sonunda 1 milyar 122,9 milyon TL olan finansal yatırımlar, 30 Eylül 2026’da sıfıra indi.
Dolayısıyla finansal yatırım portföyünün nakde dönüştürülmesi, şirketin nakit ihtiyacının karşılanmasında rol oynadı. Ancak bilançoda aynı büyüklükte bir yatırım bakiyesinin kalmaması, sonraki dönemler açısından izlenmesi gereken bir unsur olarak öne çıktı.
Ticari alacaklar 4,34 kat yükseldi
30 Haziran 2026’da 323 milyon TL olan ticari alacaklar, 30 Eylül’de 1 milyar 403,1 milyon TL’ye çıktı. Üçüncü çeyrekte alacak bakiyesi yaklaşık 4,34 katına yükseldi.
| Gösterge | Tutar |
|---|---|
| 30 Haziran 2026 ticari alacaklar | 323 milyon TL |
| 30 Eylül 2026 ticari alacaklar | 1 milyar 403,1 milyon TL |
| Üçüncü çeyrek hasılatı | 2 milyar 534,1 milyon TL |
| Üçüncü çeyrekte alacak artışı | 1 milyar 80,1 milyon TL |
Eylül sonundaki alacak bakiyesi, dokuz aylık hasılatın yaklaşık yüzde 55’ine denk geliyor. Bu oran alacakların tahsil edilemediği anlamına gelmese de satış hacmine kıyasla yüksek bir bakiyeye işaret ediyor. Ticari alacakların tamamı ilişkili olmayan taraflardan oluşurken, vadesi geçmiş tutar yalnızca 337 bin TL oldu.
Üçüncü çeyrekte hasılat 2 milyar 534,1 milyon TL açıklanırken alacakların 1 milyar 80,1 milyon TL artması, satışların nakde dönüşmesi için zamana ihtiyaç bulunduğunu gösteriyor.
Stoklar ve müşteri avansları geriledi
Üçüncü çeyrekte stoklar 6 milyar 791,3 milyon TL’den 4 milyar 914,5 milyon TL’ye indi. Müşteri sözleşmelerinden kaynaklanan yükümlülükler de 6 milyar 642,4 milyon TL’den 5 milyar 261,9 milyon TL’ye geriledi.
Stoklardaki 1,9 milyar TL’ye yaklaşan azalış ve müşteri avanslarındaki düşüş, daha önce satılan gayrimenkullerin teslim edilerek hasılat olarak kaydedildiğine işaret ediyor. Ancak aynı dönemde ticari alacakların 1,08 milyar TL artması, yüksek hasılatın önemli bölümünün geçmiş avansların gelirleştirilmesi ve vadeli satışlardan kaynaklandığını düşündürüyor.
Bu nedenle muhasebeleştirilen hasılat ile şirket kasasına giren nakit aynı şekilde değerlendirilemiyor. Nitekim nakit ve nakit benzerleri haziran sonunda 1,9 milyon TL iken eylül sonunda 7 milyon TL seviyesinde kaldı.
İlişkili taraflara peşin ödemeler 2,1 milyar TL’ye ulaştı
İlişkili taraflara peşin ödenmiş giderler, 31 Aralık 2025’teki 454,5 milyon TL seviyesinden 30 Eylül 2026’da 2 milyar 104,7 milyon TL’ye yükseldi. Dokuz aylık artış 1 milyar 650,2 milyon TL oldu.
2,1 milyar TL’ye ulaşan bu tutar, şirketin toplam varlıklarının yaklaşık yüzde 19,6’sına karşılık geliyor. Muhasebesel açıdan söz konusu ödemeler gider değil, ileride alınacak mal veya hizmetler için aktifleştirilen avanslar olabilir. Ancak bu kaynakların ne zaman ve hangi projeler üzerinden ekonomik faydaya dönüşeceği, nakit yönetimi bakımından önem taşıyor.
Ticari alacakların hızlı yükseldiği ve banka kredilerinin daha büyük bölümünün kısa vadeye taşındığı ortamda, ilişkili taraflara yapılan peşin ödemelerin ayrıntıları yatırımcıların dikkat ettiği kalemler arasında yer alıyor.
Faaliyetlerden 1,3 milyar TL nakit çıkışı
ZERGY’nin işletme faaliyetlerinden kaynaklanan dokuz aylık net nakit akışı 1 milyar 317,3 milyon TL negatif gerçekleşti. Böylece şirket, açıkladığı hasılat ve muhasebesel kâra rağmen esas faaliyetlerinden pozitif nakit üretemedi.
Borçların kısa vadeli bölümündeki yükseliş, 829,7 milyon TL’lik önümüzdeki 12 aylık ödeme yükü, 7 milyon TL’lik nakit varlığı ve faaliyetlerden yaşanan 1 milyar 317,3 milyon TL’lik nakit çıkışı birlikte değerlendirildiğinde, şirketin finansal görünümünde nakit akışının temel izleme başlıklarından biri olduğu görülüyor.
